住宅問題

住宅問題とは、住宅に関連する諸問題である。

住宅に関連する問題は全て「住宅問題」であり、文明の始まりから現在に至るまで、歴史上多種多様な問題が生じて人類の頭を悩ませている。

特に、産業革命が起こって都市に人口が集中するようになると住宅問題は深刻化することになった。

人口密集による住宅不足

人間が都市を築いて生活するようになると周辺地域から人口が流入して人口密度が上昇し、住宅の供給が追い付かなくなることがある。住宅は必然的に土地が付属するものであり、どうしても絶対数に限りができてしまうのが原因である。

これは古代ローマの時代以前から存在する問題であり、ローマでは『インスラ』と呼ばれる集合住宅を建設し、住宅需要を満たした。この時代ですでに6階建て以上のアパートが存在していたのである。

この傾向は近代になって産業革命がおこるとより深刻化するようになった。産業革命により工業が発達するにつれて都市では労働力の確保のために大量の労働者が必要になったのに、彼らに供給すべき住宅が全く足りなかったのである。結果、イギリスのロンドンでは流入して住宅を得られなかった者たちによって住宅環境が非常に悪烈な貧民街が乱立することになり、都市全体の治安や衛生環境の悪化をもたらした。

この住宅問題の解決法としては少ない土地の有効活用（＝高層住宅による住居の確保＝高層建築の技術が必須）や郊外の開発（＝交通インフラの整備が必須）などがあるが、達成するには産業革命時点から更なる技術革新が必要である。また、個人で対応できる問題でもないため、地方自治体や政府による政策と長期的視点による対応が必要である。

日本の場合

江戸時代には江戸は世界でも有数の大都市になっていたが、当然供給不足による住宅問題も発生していた。その結果として生まれたのが時代劇でおなじみの長屋である。最低レベルの長屋では4畳半の部屋一つに家族4人が暮らし、薄い壁と障子ではプライバシーも全くないという状態であった。

明治維新を経て工業が発達してくるとやはり諸外国と同じく労働者の都市集中による住宅不足が深刻になっていく。その行く末はやはりイギリス・ロンドンと同じく掘立小屋などによるスラム街の形成であり、戦前にはすでに問題になっていた。昭和2年には「不良住宅地区改良法」という法律が作られ、これら問題のある住宅地区への対応ができるようになった。この法律は戦後にも「住宅地区改良法」と名前を変えて受け継がれた。

高度経済成長期には郊外のニュータウン建設が進み、都市の過密対策となった。

　

自然災害・戦争による住宅不足

日本に限った事ではないが、自然災害や戦災による住宅の喪失に伴う住宅不足が発生することもある。

太平洋戦争による住宅不足

日本の場合、太平洋戦争での空襲による住宅の焼失と海外からの引き上げ民による住宅不足が戦後大問題となった。

当時の日本では420万戸の住宅不足が発生していたといわれ、政府は対策に追われた。住宅ローンを受け付ける住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）などもこの問題に対応するために1950年代に作られたものである。

東日本大震災による住宅問題

2011年の東日本大震災では全半壊合わせておよそ30万の住宅が被害を受けた。また、東日本大震災に伴う東京電力福島第一原子力発電所の事故により避難を余儀なくされ住まいを追われる人が大量に発生した。

これら住まいを無くした人は仮設住宅住まいを余儀なくされたが、その仮設住宅ですら供給が需要に追い付いておらず、長い避難所生活を強いられる人も多かった。

また、仮設住宅暮らしからの住宅再建には二重ローンなどの重い負担がのしかかることが問題視されている。住宅再建までの時間も問題視された。

特に津波の被害を直接受けた地域では住宅がほぼ全壊したのに加えて再び同程度の地震と津波が起こった時の対策として、かつて住宅地だった場所にそのまま再建するというわけにもいかず、土地のかさ上げ工事などを先に行うなどの対策を先に行うことになった。

あるいは元の場所での再建を完全にあきらめて、高台移転という選択を迫られた場合も多かった。高台移転の場合、まず住宅を建てられるだけの広さの土地の取得から始める必要があり、さらに地域の繋がりを維持するために地域ぐるみでの移転が推奨されたため住民同士の話し合いにも時間が取られることになった。

　

過剰な供給による住宅問題

上では都市部などの住宅の供給不足問題を記述したが、逆に農村などでは住宅が余ってしまう問題が発生することがある。

この問題もやはり都市に人口が集中する近代以降になってから発生しやすくなっている。都市が過密で苦しむ一方で地方では過疎に苦しむようになっている現代日本では、地方ではだれも住む人のいない空き家の問題が発生しているのである。

また、日本以外でも空き家問題は発生している。ここではアメリカの例と中国の例を取り上げる。

空き家問題

住む人がいない家屋のことを空き家というが、これはあまり望ましい状態ではない。

家というのは本来人が出入りすることを前提として設計されているものであり、人が住まない家は傷みが激しくなってしまう。そうなれば当然減価償却分を上回る勢いで資産価値も下落してしまうし、逆に維持費ばかりがかかる不良資産として負担になったり、あるいは解体費用の方が高くついてしまうことになる。さらに、放置されている空き家の庭の草木が伸び近隣住民へ迷惑をかけたり、最悪家屋倒壊の危険性が発生することなどもあり、ご近所トラブルの原因にもなってしまうこともある。

しかし、現実的には、現代の日本で地方で新しい大規模な人口流入が起こるなどということは考えにくく、空き家はそのまま放置されていることが多いのが現状である。

日本の場合、この問題をさらに加速させているのが固定資産税のシステムである。土地の上に家屋が立てられている場合と、更地の場合では更地の方が土地にかかる固定資産税が高くなるよう設定されている。そのため空き家でも解体せずにそのまま放置、というパターンが多くなってしまっている。

実際には家屋にかかる固定資産税がなくなるため、トータルで見れば低くなるというケースも多いのだが、空き家解体にかかる費用のことも考えると躊躇してしまう人がやはり多いようだ。

これらの空き家対策として国は2015年から「空き家対策特別措置法」を施行している。

都市の空き家

アメリカではデトロイトなどの大都市でも空き家が大きな問題になっている。

→「デトロイト　空き家」で画像検索

上で述べたような空き家問題は同様に発生しており、さらに空き家にホームレスなどが勝手に入り込み犯罪の温床になっているといった問題もある。

日本の場合、都市の空き家問題として真っ先に挙げられるのが各地のニュータウンである。上記した住宅不足の解決策として高度経済成長期に作られたニュータウンや団地では、作られて数十年が経過した2016年現在、住民の高齢化や建物の老朽化が進んでおり、空き家が増加傾向にあるといわれている。

需要を無視した供給

いわゆる土地バブル、住宅バブルというものが発生すると、実際の需要を無視してとにかく目の前の利益優先で住宅が供給されてしまうことがある。

分かりやすい例として挙げられるのが近年の中国である。急速に経済を発展させて工業力を増した中国は新しいマンションやビルを無数に建築して新しい街を作った。しかし、この町に住む人間は居らず、これらの街は完成した時点からゴーストタウンになっているという。

→「中国　ゴーストタウン」で画像検索

当然のことながら、これらはバブルであり、いつかははじける。その後に残されるのは大量の不良在庫と負債である。

　

住宅に伴う金融問題

上記の住宅の供給不足にも関連することであるが、住宅というものはとにかく値段が高い。一般的なサラリーマン家庭で一軒家を購入する場合なら一生に一度というのが普通で、二軒も三軒も購入するということはよほどの高所得者でなければやらないだろう。

現代ではこの高価さに伴う様々な問題が発生するようになっている。

購入の困難さと購入後のローン返済問題

バブル景気などで住宅が高騰した場合、それを購入するのが非常に困難になる。

また、現代において住宅を購入する場合、ローンを組むのが一般的であるが、長期のローンを組んでいた場合、返済計画が予期せぬ出来事で破たんする可能性もある。そうしたローン返済の破たんが起こると家を手放さなくてはならなくなってしまう。

住宅価値の下落の問題

住宅に限らず建造物は完成した瞬間から減価償却で価値は減っていくものであるが、景気動向によっては住宅の不動産価値の下落が当初の予想より早いということが起こる。今住んでいる住宅を処分して新しい住宅を探すときなどには予想より下がってしまっていると、計画通りに住み替えができないということになってしまう。

　

現代日本の技術的住宅問題

最近の日本の住宅問題に限って雑多ながら例を挙げると

• 絶対的な断熱＆暖房不足による不健康住宅
• 緩い耐震基準
• 建材の揮発性有機化合物（Volatile Organic Compounds）によるシックハウス症候群
• 換気不良必至の低気密住宅
• 手抜きやミスによる欠陥住宅

などなど。

断熱不足＋暖房不足＝殺人住宅

1. ４５歳以上の溺死死亡者数　資料元WHO
2. ６５歳以上の溺死者が１００人を超える国の６５歳以上溺死死亡率
3. 「温熱」で日本人は大量死　
4. わが国における入浴中心肺停止状態(CPA)発生の実態

３から夏を除いても交通事故で1年間に死ぬ人間の２倍以上がヒートショックで死亡しているのがわかる。しかも１、２から下手な途上国より人口比で多いことがわかる。先進国とは比べるべくもない。ヒートショックだけでこれである。かぜ等の軽い病気を考えると相当な医療費が寒さのせいで浪費されていることがわかるだろう。理由としてはドイツやイギリスのように最低限１６～１８℃以上に全室の温度が保たれていないから。ようは家の断熱＆暖房不足である。

Q.ヨーロッパと日本では気候が違うので断熱不足は当てはまらないのでは？

• 暖房度日（デグリーデイ）を見ると日本の住宅性能れべるがわかる
• 全室暖房が可能な高断熱・高気密性能とは
• これからのスタンダード「次世代省エネ基準」

上記サイト３つの表（建築技術2010年1月号 南雄三氏の表から作成）を比較してもらえばわかるが同じレベルの暖房日数で比較しても日本の低レベルがわかる。さらに大きな問題点として２つあげると

1. 日本の「次世代省エネ基準」というのは強制ではなく、制定されたのが１９９９年。(これを次世代といっていいのか甚だ疑問である。)２０１３年にようやく改定され、２０２０年には強制となる。(といっても次世代から少し強化された程度。しかもU値という世界ではあまり使われていない表示に切り替えるなどごまかしが)
2. フランスやドイツにいたってはQ値でいうと１以下の家でなければすでに新築住宅は建てられないほど基準が強化されている

断熱材を増やせばいいだけのことでどれだけ程度が低いことをやっているかお分かりいただけるだろうか。しかしことが燃費云々で済んでいればまだいいほうである。

• 家庭における用途別世帯当たりエネルギー消費量の欧米諸国との比較
• 世帯の類型別エネルギー消費と省エネの重点課題

上記２サイトとこれまでのデータを元に判断すると、日本人は暖房費をケチって命や健康を削っているという一般先進諸国からすればクレイジー極まりないことをしているのである。

Q.断熱しなくても暖房すれば問題ないんじゃないの？

きちんと断熱をしないと壁の中で結露するため断熱は必須である。寒い冬、結露した窓ガラスにカビが生える状況が壁の中で発生するのである。居住者の体に良い訳がないことは説明するまでもない。

緩い耐震基準

• 耐震等級３であれば大地震が来ても大丈夫
• 新築住宅の安全性は構造計算で保障されている

多くの人が誤解している２点をあげた。耐震等級３の誤解に関してはこの等級がどういったものか調べればよくわかる。大地震が来た場合「倒壊」しないだけであって大規模な「損傷」は起こってしまう可能性が高い。さらに2016年の熊本地震のように大地震が２度起きる場合のことは想定されていない。つまり強い余震で損傷や倒壊しても法律的には問題ないのである。耐震等級３といってもこの程度の安全性である。

そして耐震等級３以上に問題なのが構造計算をしなくても戸建てであればほぼすべての家が建築できてしまうことである。これは自動車にたとえると「衝突実験やコンピュータでの解析もしていませんがあなたの車は事故をしても運転手は無事です。」といった感じになる。どれだけとんでもないかおわかりいただけるだろう。さらに構造計算しているといっても安易に信用してはいけない。ただ壁の量を計算しただけの可能性があるからだ。

関連商品

関連項目

• コタツ
• 床暖房
• 暖房便座
• ホットカーペット
• 石油ストーブ

上記のようなものはまともな断熱がされた家できちんと暖房していれば不必要なものである。現にウォシュレットは別にしても先進国でこれらが大人気というのは聞かない。石油ストーブにいたっては給排気装置もつけずに室内でバンバン使用するのはディーゼルの排気ガス云々なんてかわいいレベルで室内の空気環境が悪化する。確実にクレイジー扱いされるので海外ではやらないように。