住宅問題

住宅問題とは、住宅に関連する諸問題である。

住宅に関連する問題は全て「住宅問題」であり、文明の始まりから現在に至るまで、歴史上多種多様な問題が生じて人類の頭を悩ませている。

特に、産業革命が起こって都市に人口が集中するようになると住宅問題は深刻化することになった。

人口密集による住宅不足

人間が都市を築いて生活するようになると周辺地域から人口が流入して人口密度が上昇し、住宅の供給が追い付かなくなることがある。住宅は必然的に土地が付属するものであり、どうしても絶対数に限りができてしまうのが原因である。

これは古代ローマの時代以前から存在する問題であり、ローマでは『インスラ』と呼ばれる集合住宅を建設し、住宅需要を満たした。この時代ですでに6階建て以上のアパートが存在していたのである。

この傾向は近代になって産業革命がおこるとより深刻化するようになった。産業革命により工業が発達するにつれて都市では労働力の確保のために大量の労働者が必要になったのに、彼らに供給すべき住宅が全く足りなかったのである。結果、イギリスのロンドンでは流入して住宅を得られなかった者たちによって住宅環境が非常に悪烈な貧民街が乱立することになり、都市全体の治安や衛生環境の悪化をもたらした。

この住宅問題の解決法としては少ない土地の有効活用（＝高層住宅による住居の確保＝高層建築の技術が必須）や郊外の開発や地方への人口誘導（＝交通インフラの整備が必須）などがあるが、達成するには産業革命時点から更なる技術革新が必要である。また、個人で対応できる問題でもないため、地方自治体や政府による政策と長期的視点による対応が必要である。

日本の場合

江戸時代には江戸は世界でも有数の大都市になっていたが、当然供給不足による住宅問題も発生していた。その結果として生まれたのが時代劇でおなじみの長屋である。最低レベルの長屋では4畳半の部屋一つに家族4人が暮らし、薄い壁と障子ではプライバシーも全くないという状態であった。

明治維新を経て工業が発達してくるとやはり諸外国と同じく労働者の都市集中による住宅不足が深刻になっていく。その行く末はやはりイギリス・ロンドンと同じく掘立小屋などによるスラム街の形成であり、戦前にはすでに問題になっていた。昭和2年には「不良住宅地区改良法」という法律が作られ、これら問題のある住宅地区への対応ができるようになった。この法律は戦後にも「住宅地区改良法」と名前を変えて受け継がれた。

高度経済成長期には郊外のニュータウン建設が進み都市の過密対策となったものの、現在では空き家問題のこうで触れるが高齢化と人口減少による空き家の増加といった問題がみられる。

自然災害・戦争による住宅不足

太平洋戦争による住宅不足

日本の場合、太平洋戦争での空襲による住宅の焼失と海外からの引き上げ民による住宅不足が戦後大問題となった。当時の日本では420万戸の膨大な住宅不足が発生していたといわれ、住宅ローンを受け付ける住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）などもこの問題に対応するために1950年代に作られたものである。

震災による住宅問題

震災時には仮設住宅の一時的な供給不足による長い避難所生活や、住宅再建による２重ローンや大規模補修による莫大な出費が問題になることが多い。

2011年の東日本大震災では全半壊合わせておよそ30万の住宅が被害を受け、東京電力福島第一原子力発電所の事故により避難を余儀なくされ住まいを追われる人が大量に発生した。特に津波の被害を直接受けた地域では住宅がほぼ全壊したのに加えて再び同程度の地震と津波が起こった時の対策として、かつて住宅地だった場所にそのまま再建するというわけにもいかず、土地のかさ上げ工事などを先に行うなどの対策を先に行うことになった。

あるいは元の場所での再建を完全にあきらめて、高台移転という選択を迫られた場合も多かった。高台移転の場合、まず住宅を建てられるだけの広さの土地の取得から始める必要があり、さらに地域の繋がりを維持するために地域ぐるみでの移転が推奨されたため住民同士の話し合いにも時間が取られることになった。

空き家問題

都市部では住宅の供給不足が起こり易いが、逆に農村など地方では住宅の過剰が発生することがある。この問題もやはり都市に人口が集中する近代以降になってから発生しやすくなっている。

日本の空き家問題

住む人がいない家屋のことを空き家というがこれはあまり望ましい状態ではない。人が住まないことによる家の急激な劣化とそれによる資産価値減少、手入れをしなくなったことによる草木の肥大化や犯罪の拠点化による近隣環境悪化のような点が心配される。しかし現代の地方で大規模な人口流入は起こりにくく、放置されてしまうのが現状である。

更地のほうが税金が高くなる日本の固定資産税のシステムも問題である。実際には家屋にかかる固定資産税がなくなるため、トータルで見れば低くなるというケースも多いが、空き家解体にかかる費用のことも考えると躊躇してしまう人がやはり多いようだ。

これらの空き家対策として国は2015年から「空き家対策特別措置法」を施行している。

都市の衰退による空き家

アメリカのGM破綻によるデトロイトの空き家増加が顕著な問題としてあがっている。

→「デトロイト　空き家」で画像検索

日本の場合、都市の空き家問題として真っ先に挙げられるのが各地のニュータウンあるいは住宅団地である。上記した住宅不足の解決策として高度経済成長期に作られたニュータウンや団地では、作られて数十年が経過した現在、住民の高齢化や建物の老朽化が進んでおり空き家が増加傾向にあるといわれている。

需要を無視した供給

いわゆる土地バブル、住宅バブルというものが発生すると、実際の需要や将来の維持費などを無視してとにかく目の前の利益優先で住宅が供給されてしまうことがある。日本の場合、上記の空き家問題の主原因の一つにもなっている。

分かりやすい例が近年の中国である。新しいマンションやビルを無数に建築したはいいものの、明らかに需要にたいして供給過多であるため町に住む人間が居らず、完成した時点からゴーストタウンになっているという。

→「中国　ゴーストタウン」で画像検索

こういったことが起こるのは住宅の需給調整を完全に自由に委ねてしまっているために起こる。ドイツやフランスなどでは家の購入はかなり厳しく規制されているため、手軽に住宅をもてないという問題がある。しかし一方でが空き家が問題になるといったことはおきていないため一長一短である。

金融に関する住宅問題

上記の住宅の供給不足にも関連することであるが、住宅というものはとにかく値段が高い。日本の場合土地代を除いても新築思考が強いためより費用がかかりやすい。そのためローンを組むのが一般的であるが現状の日本の経済状況では長期ローンを組んだ場合予期せぬ事態で破綻する可能性が低くない。

また住宅に限らず建造物は完成した瞬間から減価償却で価値は減っていくものであるが、景気動向によっては住宅の不動産価値の下落が当初の予想より早いということが起こる。今住んでいる住宅を処分して新しい住宅を探すときなどには予想より下がってしまっていると、計画通りに住み替えができないということになってしまう。

現代日本の技術的住宅問題

最近の日本の住宅問題に限って雑多ながら例を挙げると

• 絶対的な断熱＆暖房不足による不健康住宅
• 緩い耐震基準
• 建材の揮発性有機化合物（Volatile Organic Compounds）によるシックハウス症候群
• 換気不良必至の低気密住宅
• 手抜きやミスによる欠陥住宅

などなど。

断熱不足＋暖房不足＝健康被害

冬のお風呂場などでの急激な温度差によって起こる健康被害がヒートショックである。急激な寒暖差によってショックが起こり、最悪の場合、脳卒中や心筋梗塞などが発生する。

この主な原因は屋内の寒暖差であるとされており、暖房されていて暖かいリビングや寝室から冷えて寒いトイレや浴室、脱衣場などに移動することによって引き起こされる。

脱衣場への暖房設置や事前に浴室を温めておけば防げる事態ではあるが、日本の住宅の暖房と断熱に関する意識の低さが問題であるという意見も存在している。

1. ４５歳以上の溺死死亡者数　資料元WHO
2. ６５歳以上の溺死者が１００人を超える国の６５歳以上溺死死亡率
3. 「温熱」で日本人は大量死　
4. わが国における入浴中心肺停止状態(CPA)発生の実態

３から夏を除いても交通事故で1年間に死ぬ人間の２倍以上がヒートショックで死亡しているのがわかる。しかも１、２から下手な途上国より人口比で多いことがわかる。先進国とは比べるべくもない。ヒートショックだけでこれである。かぜ等の軽い病気を考えると相当な医療費が寒さのせいで浪費されていることがわかるだろう。理由としてはドイツやイギリスのように最低限１６～１８℃以上に全室の温度が保たれていないからである。

• コタツ
• 床暖房
• 暖房便座
• ホットカーペット
• 石油ストーブ

上記のようなものはまともな断熱がされた家できちんと暖房していれば不必要なものである。現にウォシュレットは別にしても先進国でこれらが大人気というのは聞かない。石油ストーブにいたっては給排気装置もつけずに室内でバンバン使用するのはディーゼルの排気ガス云々なんてかわいいレベルで室内の空気環境が悪化する。

Q.ヨーロッパと日本では気候が違うので断熱不足は当てはまらないのでは？

• 暖房度日（デグリーデイ）を見ると日本の住宅性能れべるがわかる
• 全室暖房が可能な高断熱・高気密性能とは
• これからのスタンダード「次世代省エネ基準」

上記サイト３つの表（建築技術2010年1月号 南雄三氏の表から作成）を比較してもらえばわかるが同じレベルの暖房日数で比較しても日本のレベルは低いと言わざるをえない。さらにいうとフランスやドイツにいたっては現在、Q値でいうと１以下の家でなければすでに新築住宅は建てられないほど基準が強化されている。

• 家庭における用途別世帯当たりエネルギー消費量の欧米諸国との比較
• 世帯の類型別エネルギー消費と省エネの重点課題

さらに上記２サイトとこれまでのデータを元に判断すると、日本人は暖房費をケチって命や健康を削っているという見方もできてしまう。もったいないと思う気持ちもわかるがきちんと暖房しよう。

Q.断熱しなくても暖房すれば問題ないんじゃないの？

きちんと断熱、防湿をしないと壁の中で結露するため断熱は必須である。寒い冬、結露した窓ガラスにカビが生える状況が壁の中で発生するのである。誰だってカビだらけの家で生活したくはないだろう。

緩い耐震基準

日本の住宅では耐震基準として耐震等級というものが定められている。

耐震等級は1~3に分かれており、最低の等級1でも数十年に一度起こるレベルの地震に対して大規模工事が必要になるほどの損傷をしない、数百年に一度起こるレベルの地震に対しても倒壊しない、というものであり、等級2では等級1の1.25倍、等級3では等級1の1.5倍まで耐えられるようになっている。

この数十年に一度、数百年に一度という地震の規模は各地域によって異なるが東京の場合、「数百年に一度起こるレベル」は震度6強～7クラスを想定しているとされる。

さて、以上を踏まえたうえで、耐震基準を満たした住宅を建設した場合、大地震が来ても安心だろうか。いや、そうではないという意見が存在する。

なぜなら、大地震が来た場合「倒壊」しないだけであって大規模な「損傷」は起こってしまう可能性が高いからである。さらに2016年の熊本地震のように大地震が２度起きる場合のことは想定されていない。つまり強い余震で損傷や倒壊しても法律的には問題ないのである。

新築住宅の安全性は構造計算で保障されていない？

そして耐震等級３以上に問題なのが構造計算をしなくても戸建てであればほぼすべての家が建築できてしまうことである。これは自動車にたとえると「衝突実験やコンピュータでの解析もしていませんがあなたの車は事故をしても運転手は無事です。」といった感じになる。さらに構造計算しているといっても安易に信用してはいけない。ただ壁の量を計算しただけの可能性があるからだ。

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